Доходные резиденции в Батуми: как работает общий пул и управление

Обновлено: ноябрь 2026

Коротко. Зарабатывать на курортной недвижимости можно тремя способами: сдавать самому, нанять управляющую компанию на свой объект или войти в общий пул. В пуле доход от аренды собирается вместе и делится между владельцами по правилам этого пула: поровну, по площади или по другой формуле. В Lagoon Resort доход делится поровну между владельцами резиденций одного типа и не зависит от того, занята ли именно ваша резиденция.

Три модели дохода

Как работает пул в Lagoon Resort

1. Вы владеете конкретной резиденцией: студией, резиденцией с одной или с двумя спальнями.
2. Резиденцией управляет HSC Group — сертифицированный партнёр Hilton. У компании 17 проектов в работе, 2 372 номера и 10 действующих объектов в Грузии.
3. Доход от аренды резиденций одного типа собирается в общий пул.
4. 60% пула поровну делится между владельцами этого типа, 40% получает управляющая компания.
5. Владелец получает доход на счёт и за резиденцией не следит.

Пример на условных цифрах. Допустим, за месяц 50 студий принесли пулу 100 000 условных единиц арендной выручки. 60 000 делятся поровну — по 1 200 на каждую студию, даже если одна была занята 25 ночей, а другая 10. 40 000 получает HSC Group и из них оплачивает всё, что перечислено ниже. Цифры показывают механику, а не прогноз дохода.

Что входит в 40% управляющей компании

• Ценообразование и продвижение
• Бронирования и обслуживание гостей
• Уборка и содержание резиденции
• Коммунальные расходы и страховка
• Косметический ремонт раз в 5 лет
• Налог 5% с арендного дохода
• Отчётность и выплаты владельцу

Сравнивая схемы управления, смотрите не на процент комиссии, а на то, что в неё входит. У многих компаний коммунальные расходы, ремонт и налог оплачиваются отдельно.

Почему пул снижает риск

В обычной схеме средняя загрузка дома не гарантирует загрузку вашей квартиры: одна сдана всё лето, другая — неделю. В пуле владельцы одного типа получают одинаково, случайность не влияет. Доход пула зависит от загрузки и стоимости ночи во всём курорте. Их поддерживает инфраструктура, ради которой едут и вне пляжного сезона: остеклённая песчаная лагуна с подогревом, Longevity Centre площадью 2 000 м², конференц-зал для деловых мероприятий. Доход идёт только от аренды резиденций: выручка ресторанов и других объектов в пул не входит. Инфраструктура работает на загрузку и стоимость ночи.

Сколько это может приносить

Доход зависит от типа резиденции, загрузки и цены ночи. Для доходных резиденций Lagoon Resort его посчитала Cushman & Wakefield в исследовании рынка и инвестиционного потенциала: по её оценке, доходность — до 16,2% годовых в зависимости от типа. Это прогноз, а не гарантия. Расчёт под ваш бюджет — в Investor Pack.

Что проверить в любой схеме управления

• Что именно входит в долю оператора, а что платит владелец.
• От чего считается доход: от вашего объекта или от пула.
• Кто сделал расчёт доходности и на каких допущениях: загрузка, стоимость ночи, расходы.
• Как часто приходят отчёты и выплаты.
• У кого опыт управления и какие объекты уже работают.

Частые вопросы

Что будет, если моя резиденция пустует?

Вы всё равно получаете свою часть пула наравне с другими владельцами того же типа.

Кто платит за коммунальные услуги?

Управляющая компания, из своих 40%.

Во всех ли пулах доход делится поровну?

Нет, правила у проектов разные: поровну, по площади или по другой формуле. В Lagoon Resort — поровну между владельцами резиденций одного типа.

Источники: факты о модели пула, составе доли управляющей компании и цифрах HSC Group — из материалов проекта и сайта lagoon-resort.ge; доходность — исследование Cushman & Wakefield.